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新住宅设计规范实施 “买一层送一层”将被杜绝
浏览次数:3804   发布时间:2012-08-09

8月1日新版《住宅设计规范》正式实施

以前

把一套100平米的户型层高设计为6米,实际把一层修建为两层,最后呈现的是跃层结构户型。这样的户型,产权面积往往只有实际面积的一半左右。

新规

当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时,应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算,余数不足1.5米时,多出部分不计入建筑层数,余数大于或等于1.5米时,多出部分按1层计算。

在竞争激烈的房地产市场上,开发商为了让自己的户型“得房率”更高,往往会绞尽脑汁在设计之初就“偷”面积,甚至打出“买一层送一层”的超大“赠送”吸引购房者。随着8月1日新版《住宅设计规范》(以下简称《规范》)的实施,这样“偷”面积的手段或将难以实施。

在蔚?建筑事务所和四川域高建筑设计公司总建筑师张振刚看来,新版《规范》不仅让开发商偷面积更困难,还更加鼓励小面积住宅设计,对住宅的功能要求也更全面、更具体,对住宅的安全、方便、舒适提出了更加明确的要求。

给中小户型设计提供了更大空间

新版《规范》之所以更鼓励小面积户型的设计,和楼市调控背景有一定的关系,住宅设计将向控制套型规模、节能省地、高技术集成方向发展,有利于正确引导中小套型住宅设计与开发建设。

新《规范》指出,设厅的一居室使用面积从不小于34平米减少为30平米,把不设厅的零居室使用面积从不低于30平米减少为22平米。各功能空间的使用最小面积也有减少,如起居厅由12平米减到10平米,对一般的卫生间(拥有便器、洗浴器、洗面器)的面积由3平米减少到2.5平米。卧室的最小使用面积也有所减少,单人卧室从之前的6平米减少到5平米,双人卧室则从10平米减少到9平米。

新《规范》对于以上户型最小面积做出的变化,为开发商建造更小户型的房子提供了空间。

不过,对于户型面积的标准只是一个指导标准,并非强制性规定。记者调查发现,市面上有些楼盘的户型突破了《规范》所规定的最小面积,比如万科去年推出的18平米户型,显然就达不到最小面积规定。对此,张振刚表示,最小面积规定是从舒适性、实用性等方面综合考虑得出的面积,为开发商提供参考,并非强制性标准。

“买一层送一层”将被杜绝

开发商为了让自己的户型“得房率”更高,往往会绞尽脑汁“偷”面积,甚至打出“买一层送一层”的噱头吸引购房者。

新《规范》实施后,还想在层高上做手脚来“偷”面积的如意算盘恐怕将会落空。此前,开发商在设计时,把一套100平米的户型层高设计为6米,然后在实际修建中,把一层修建为两层,最后呈现的产品为跃层结构户型。记者调查发现,成都市场上一些建筑面积只有100平米,实得面积却在200平米左右的户型,大多是通过“偷”面积的方法修建的跃层产品。这样的户型,产权面积往往只有实际面积的一半左右。

开发商之所以热衷“偷”面积,主要是受限于容积率的限制。比如一个项目的容积率为3.0,建筑面积只能有10万平方米,开发商为了在不改变容积率的情况下多修房子,只有想办法“偷”面积。开发商往往把这称为“赠送面积”,赠送面积过大的楼盘,容积率一般都会超标,导致居住密度加大,居住舒适性降低。

新《规范》规定,“当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时,应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算,余数不足1.5米时,多出部分不计入建筑层数,余数大于或等于1.5米时,多出部分按1层计算。”比如一栋10层住宅楼的每层层高是5米,每层都超过了3米的标准2米,10层一共就是20米,20米除以3米等于6,余数为2米(大于1.5米,按一层计算)。那么,这栋10层的住宅将被按照17层的住宅计算。

更加人性化的设计要求

在此次新《规范》中,节能环保、室内环境以及住宅的安全性能都被提到了更高的高度。

新《规范》指出,7层及7层以上住宅,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米的住宅,必须设置电梯。为了满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求,7层及7层以上的住宅,应对建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道进行无障碍设计。建筑入口设台阶时,应同时设有轮椅坡道和扶手。同时还要求12层及以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。

为了提高居住的舒适性,新《规范》对室内环境的日照、天然采光、自然通风、隔声降噪都作了更为详细的规定,增加了关于防水防潮和室内空气质量的两节内容。比如,要求卧室、起居室(厅)、厨房应有天然采光,这样不仅可以增加居住的舒适度,满足居住者的心理健康需求,也能降低人工照明能耗。

新《规范》对不同类型住宅建筑的安全出口,作了更为详细的严格规定。要求19层及以上的住宅,每层住宅单元的安全疏散出口不应少于两个。安全疏散出口应分散布置,安全出口的距离不应小于5米。当发生火警时,疏散通道上的出入口处的门禁,应能集中解除或能从内部徒手开启出口门。

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新规实施后 买房应注意的问题

新版《规范》推出后,购房者在买房过程中又应该注意哪些问题,郑振刚提出了几点建议。

1、查看各项设施是否完善,功能是否齐全,是否达到新《规范》的要求。

2、注意指标计算是否合理。特别是建筑面积的计算与全栋楼的比值即公用部分的大小相关。附设商铺、管理用房等不应计入住宅楼的建筑面积。

3、考察是否符合主要相关规范的要求和当地规划部门的主要规范。比如阳台面积的规定,成都市规划局就有详细的规定,部分楼盘并没有严格按照这个规定来执行。注意安全疏散、防火设施,特别是高层的楼梯、消防栓、报警、照明通风等公共设施。

4、不要相信虚假宣传。比如赠送面积等,都是计了价的,入户花园、可变空间等都是不严谨的命名,都是楼盘为了促销想出来的。

来源 :华西都市报http://cd.qq.com/a/20120809/000064.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052

   
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